近來，全世界的旅游熱衷風情古鎮，中華大地尤其如此。“TOWNLIVING—小鎮生活”是歐美旅游發達國家大城市的人們在周末和假期極為流行的旅游度假方式，人們由此放松心情，享受休閒時光，人們一到周末和假期，驅車來到大都市之外的小鎮，陽光和煦，微風輕拂，剎那間，歡樂和輕松便躍然顏上。而在我們這裡，小鎮生活同樣可以得到體驗，或只身一人，或攜同好友，來到江南古鎮或小城鎮，這裡有輕舟泛起的漣漪，有柳芽初抽的生機，你可以盡情的享受小鎮生活的閒靜，沒有工作的負擔，遠離城市的喧囂，在暖暖的午後，享受著古鎮的陽光，自在漫步於小街之上，品味古鎮的美食，欣賞古鎮的民居，感受當地居民的生活，盡情享受閒雲野鶴的生活，體驗小鎮的快樂和無憂！其核心經營理念“TALKING—WALKING---LOOKING”,即3KING度假休閒生活方式。

　　因此，擁有無數古鎮和小城鎮的中國，在新一輪的城市化地產運動中，步入旅游地產的“花樣年華”，經營模式花樣百出，旅游概念花開百家，讓我們來窺探一下中國及世界古鎮旅游開發的圖景吧！

　　【中國古鎮旅游的分布】

　　北方大院建築群，分布在山西、冀北，以喬家大院、常家大院為代表。

　　西北古鎮古村落群，主要分布陝西的北部，甘肅的東南部，以榆林為代表。

　　西南古村落群，分布在四川、重慶以及雲南的北部，以麗江、黃龍溪為代表。

　　南诏古鎮古村落群,主要分布在雲南,以和順為代表。

　　江南水鄉古鎮古村落群，分布在江蘇南部、浙江北部和上海，以江南六鎮以及朱家角為代表。

　　徽派古村落群，重要分布安徽江西，以西遞、婺源為代表。

　　嶺南古村落群，主要分布在福建，廣東，以永定、開平為代表。

　　湘黔古鎮古村落群，分布在湘南、貴州，以鳳凰古城、青巖為代表。

　　【江南古鎮的開發模式】

　　從地理區位來看。他們都處在長三角三大經濟中心城市上海、杭州、蘇州所包圍的中心地帶，具體來看，在江南知名的六大古鎮中，周莊、同裡、甪直三大古鎮位於江蘇省，烏鎮、南浔、西塘則位於浙江省，另外號稱“江南第一古鎮”的朱家角鎮則位於上海市。其古鎮經濟發展具有得天獨厚的區域優勢。下面就其中的五大古鎮發展模式作展開分析。

　　一 周莊發展模式——旅游業+高科技產業

　　(昆山周莊黨委書記屈玲妮做客新浪 談中國第一水鄉新思路)

　　周莊除了繼續投入 “江南人家”、“富貴園”、生態餐廳等三個大型旅游產業延伸項目外，他們還在1998年就把傳感器這一高科技產業引入周莊。目前，這一國內最重要的傳感器產業基地已經基本建成。基地已引進以研發生產傳感器為主體的高新技術企業18家，總投資13.5億元，年生產各類傳感器4.5億個，其中，95%以上銷往美國及歐洲、亞洲的國家和地區。如今，這一高科技產業已在周莊GDP中占有近50%的比重。

　　二 烏鎮發展模式——政府授權特許經營

　　政府對古鎮實行保護的同時，對經營性活動實行政府授權下的特許經營。烏鎮經過“開門尋歷史、閉門搞保護”，使古鎮得到了有效的保護。並與中信實業銀行簽約投入2.5億元用於烏鎮的古鎮保護與旅游開發。烏鎮還在保護的基礎上，融入了最具有地方色彩的民間文化進行襯托，如桐鄉花鼓戲和皮影戲等。體現了一個立體和展現在現實中的歷史遺產群。在古鎮風貌方面：烏鎮采用以線帶面、逐步修復的手段，一條街，一條河，線路合理、連貫、封閉，一進其門就使游人遠離現代都市氣息，眼中所見的全是久違了的明清小鎮民居。另外它在旅游線路的設計安排與市場營銷的推廣和包裝以及古鎮情景氛圍的營造方面也值得稱道。被聯合國冠予古鎮保護的“烏鎮模式”

　　三 同裡發展模式——政府承包經營

　　由同裡總公司注冊成立八家子公司，然後面向全社會招標，請有經驗有資本的投資方來承包經營，獨立運作，同裡總公司則只要制定方針、宏觀把握。這八家子公司分別為市場營銷經營公司、車船經營公司、同裡紅旅游商品開發有限公司、“票導”服務公司、景區經營管理公司、旅行社、大型活動經營公司、民居客棧管理有限責任公司。這些公司實行經理負責制，“責、權、利”到位。為了規避承包之後的商業風險，一方面，八家子公司的法人代表仍是同裡總公司，一旦發現問題，可以立刻終止協議；另一方面，同裡的品牌對這些子公司也有約束作用。實行這一模式可以讓市場資源得到細化及更加合理的分配。即便同裡總公司沒有實現政企分離，但子公司已經徹底市場化了，這對擴大旅游附加值、做大同裡旅游經濟的作用是顯而易見的。

　　四 南浔發展模式——政企合作

　　2003年，上海博大投資公司和浙江湖州南浔區簽訂了共同開發南浔古鎮旅游合作協議，總投資23億元，近期欲把南浔打造成為特色鮮明的江南水鄉古鎮典范，遠期目標則是具有完備城市功能的國際知名旅游勝地。按計劃，上海博大首期投資11億元，一期工程完成後，景區內旅游線路基本貫通，景觀打造基本完成，功能配套基本到位，氛圍營造基本實現，旅游產業初具規模，將集旅游、休閒、餐飲、娛樂、購物、度假於一體。二期投資12億元，計劃實施3年，將南浔古鎮建設成為具有獨特文化形象與旅游內容的精品旅游，進一步完善古鎮旅游整體功能。

　　2004年4月份，南浔區政府發文正式授權“浙江南浔古鎮旅游發展有限公司”獨家擁有30年古鎮保護性開發權和旅游經營管理權。而浙江南浔古鎮旅游發展有限公司則由上海博大投資公司以70%控股.其余30%則由南浔區政府持有。

　　五 朱家角發展模式—度假茂(holiday mall)

　　朱家角1998年開發旅游，在APEC會議期間聲名鵲起，2003年朱家角投資開發公司成立，前後三次聘請知名咨詢公司把脈開方，歷時2年反復論證，終於制定出了第一輪旅游發展總體規劃：以水鄉為基點，以古鎮保護為重點，以大澱湖開發為亮點，以新鎮區特色居住區為熱點，將朱家角從傳統的觀光旅游點，提升為集觀光、娛樂、休閒、體驗、度假、居住為一體的國內首個綜合型、多元態、國際化“度假茂”。今年8月起，朱家角投資開發有限公司將投巨資，啟動北大街商業業態調整、“尚都裡”休閒中心、“國家糧倉”文化創意園、上海申窯展示制作館、大澱湖水上度假別墅等34個古鎮保護、老鎮改造和新鎮開發項目，力爭到2010年以前，將9平方公裡的朱家角“度假茂”基本建成，成為北京奧運期間和上海世博會期間的度假地標，造就輻射華東乃至海內外的知名休閒天堂。

　　江南古鎮發展模式之經驗

　　1、區位優勢得天獨厚

　　江南古鎮之所以能名揚中外、游人如織，其中一個重要原因是依附於以上海為中心的蘇杭旅游商圈——上海作為中國最被看好的經濟、貿易、金融、物流中心，作為極具發展潛力的長江流域之龍頭老大，加之超過千萬的城市人口及數以百萬計的流動人群。江南古鎮，尤其是周莊、同裡、烏鎮的一舉成名，離不開其特殊的區位優勢。周莊離蘇州38公裡，同裡距蘇州僅18公裡，甪直、周莊正處上海與蘇州之間，而西塘、南浔、烏鎮則位於上海與杭州之間。

　　2、文化資源各具特色

　　以周莊為代表的江南古鎮，可以說把溫情、婉柔、清麗、懷舊的江南水鄉風情演繹到了淋漓盡致的地步，水道曲折，明街暗巷，舟楫咿呀，古屋栉比，拱橋相望，歷歷在目，如在畫圖中。構成江南六鎮旅游吸引力的重要支撐點的，還有明清兩朝與民國達官富賈的深宅豪院，如周莊的沈廳、張廳，同裡的退思園，南浔的小蓮莊、二張宅等；名人輩出也是其一大特色，如烏鎮的茅盾，南浔的張靜江、張石銘，同裡的任蘭生、沈桂芬、陳去病，甪直的葉聖陶等。

　　3、公眾營銷持續有力

　　首先表現在這幾大古鎮都有自己鮮明的主題形象，這為公眾營銷創造了良好的引爆；其次，各大古鎮都有吸引公眾眼球的節慶活動。如烏鎮水鄉童玩藝術節、周莊國際旅游節、APEC貿易部長會議、西塘國際旅游小姐中國區總決賽等。其三：江南六大古鎮聯合申報世界遺產對其也做了很好的宣傳。

　　江南古鎮發展模式之問題

　　1、就古鎮做古鎮

　　在分析的古鎮中，除了周莊和高科技產業聯動以外。期於幾乎全是單純的依靠門票收入來帶動古鎮的保護和發展。沒有形成古鎮以外的附加值。旅游產業要素比較匮乏。還處在就古鎮做古鎮的局面。

　　2、產品同質化明顯

　　由於幾大古鎮都處於江南，所以具有明顯的江南水鄉特征。大都是重復性的“小橋、流水、人家”的氛圍。很難形成差異化的突破。

　　3、游覽觀光多、休閒度假少

　　目前，古鎮大多是以接待觀光客為主，還是典型的門票經濟，還沒有完全形成真正的休閒、度假市場，而後者恰好是旅游收入的主要來源。　

　　4、產業缺乏突破

　　目前江南古鎮的旅游發展幾乎全依賴於古鎮的旅游收入，缺乏對古鎮發展的產業突破嘗試。

　　【國內著名古鎮的開發模式】

　　一 麗江發展模式——麗江模式

　　“麗江模式”，即政府投入巨資實施，通過建章立制，使積極的保護與旅游開發有機結合。其行動計劃的實施包括建立機構、制定遺產保護資金管理機制和在核心區鼓勵傳統文化的開展。主要包括：

　　1、文化經營：從戰略高度經營民族文化產業。比如：打造的“納西古樂”“麗水金沙”“太·陽·火”等文化產業品牌。長期舉辦國際性學術交流論壇。為避免本土文化消亡，建立了東巴文化原始生態保護區，頒布管理條例，並建立東巴文化傳習院，傳授象形文字和東巴化。

　　2、古城風貌打造：投資5000萬元，實施古城的給排水和污水管網工程；出資200萬元，支付古城房租，請納西族知名文人、學者、手工業者在古城開館授藝，形成26戶納西文化傳播點， 將77戶帶有現代商業氣息的商家遷出古城，挽留古城土著居民。恢復古城的文化風貌。將一座“死城”變成“活城”。

　　3、發展模式：創造了“民族文化和經濟的成功對接”的“麗江現象”和“世界遺產帶動旅游發展”的“麗江模式” ，外國一些遺產地的成功經驗已被付諸實施。

　　4、開發保護：堅持保護第一的原則，處理好保護與利用的關系；處理好遺產保護與旅游業之間的協調關系

　　5、可持續發展：著眼未來，不追求黃金周的短期效應，而志在可持續發展。

　　二 平遙發展模式——政府主導

　　一是組建成立全省旅游行業首家股份制企業平遙古城旅游股份有限公司；

　　二是門票管理體制的改革，實施古城景區門票一票制，大大加快了平遙古城由社區向景區的轉變過程；

　　三是組建成立了城市管理綜合行政執法局和城市管理監察大隊，形成了旅游業政府主導，民營、股份齊頭並進的局面。

　　四是通過打包整合旅游資源，開發多層次的旅游產品，實現旅游業向農村的延伸與輻射。全縣14個鄉鎮中，將有11個鄉鎮的30多萬農民從中受益。

　　五是為提升城市功能和品位，營造良好的旅游業發展環境，遵循開發服從保護的原則，圍繞“吃住行游購娛”旅游發展要素，不斷加快旅游配套設施建設。

　　六是通過各種節慶活動對外營銷平遙古城。如平遙國際攝影節、平遙國際攝影大展等。

　　三 鳳凰發展模式——經營權轉讓

　　2001年10月14日，鳳凰縣政府將鳳凰古城、南方長城等八大景點經營權轉讓50年，黃龍洞投資股份有限公司需要在經營期內向鳳凰縣支付轉讓費8.33億元。轉讓後雙方對文物保護確立這樣一條經營思路：景點文物是企業經營賴以生存的根本，在保護的前提下有效經營、開發，取得良好的效益，從而更好地確保文物保護經費的落實和充分利用。而政府與旅游業強手聯合後,雙方積極打造新的旅游產品組合,城市建設、景點整修、環境保護、對外宣傳等方面均取得突破性進展。 截止到2004年，鳳凰古城的旅游收入已經超過了3億。

　　【國外著名古鎮的開發模式】

　　一 意大利晖谷

　　意大利麗晖谷位於阿爾卑斯山中段，有2000多年的歷史。居民約5000人，這裡氣候干燥，空氣清爽，容易使人融入大自然。麗晖谷的舉世聞名主要是：麗晖谷是世界自由式滑雪的發源地。是世界高山滑雪錦標賽的比賽場地。可以進行各種冬季滑雪運動，位於阿爾卑斯山上的拉達米羅滑雪場是最受國內外滑雪受好者喜愛的著名滑雪場。另有115公裡滑雪道，6所滑雪學校。除了各種滑雪運動外，還有越野自行車游3國(意大利、瑞士和奧地利)、100公裡自行車道、600公裡越野自行車道以及建築風格獨特的天主教堂。周邊有許多村莊、牧場以及土撥鼠、小羚羊、鹿、皇家鷹、長須禿鷹和松雞等動物的蹤影。也可以在麗晖谷湖垂釣。一派戶外運動的天堂景象。

　　因此我們認為：麗晖谷以戶外運動為主的旅游主題小鎮。

　　二 法國楓丹白露

　　法國楓丹白露位於巴黎南邊60公裡處。早在1137年，楓丹白露就建有城堡。它舉世聞名我們認為主要有三大核心吸引物：

　　1：著名的宮廷建築。12世紀初，法王大路易六世最初在林中建造了行宮，後經弗朗索瓦一世、亨利二世、亨利四世和路易十四、十五和十六的改建、續建和調整，原行宮成為壯觀的城堡式的楓丹白露宮，被稱為“世紀之宮”。

　　2：這裡有2萬5千公頃的楓丹白露森林。包括闊葉林和針葉林以及冰川時代遺留下來的巨石陣。很有氣勢。

　　3：巴比松(BARBIZON)畫家村。它是楓丹白露森林邊上的一個小村。自1835年到19世紀末，法國先後有一批著名畫家在小村定居並投身於大自然作畫，從而形成了“巴比松畫派”。其中有柯羅、羅梭和米勒等大師。

　　因此，楓丹白露是具有濃郁藝術氣息的旅游主題小鎮。

　　【國內外古鎮開發模式之狀態比較】

　　通過上述比較我們可以看到：

　　一、從江南古鎮來看，江南鎮基本都以商業化開發經營見長，它們對古鎮的修復策略與市場推廣都頗費工夫。由於古鎮都在江南太湖周圍，無論他們如何努力強調各自的差異性，但都離不開江南水鄉古鎮的基本風格，因此，它們間的競爭和攀比是顯然的，而如此眾多的江南色調的古鎮旅游項目，基本已經使這一市場呈現飽和狀態，即使另外再出幾個江南古鎮，也已經不太可能吸引旅游市場的興趣。

　　二、從全國古鎮發展來看：平遙、麗江、鳳凰都有完整的古城鎮風貌，盡管發展模式各不相同，但是都積累了很多經驗，取得了一定的成功。

　　三、從國外古鎮發展來看：首先國外古鎮的發展都具有良好的自然風貌和人文風情。資源優勢比較明顯，其次，國外古鎮的發展都有一個核心的主題。比如有自然風光的、音樂、建築、美術等藝術形態的、或者是戶外運動休閒的。所以，一個古鎮的發展必須有清晰的核心主題。

　　因此，在3KING主題思想開發體系指引下的新一輪中國古鎮旅游地產開發必將迎來花樣年華！