導語：“欲識金銀氣，須從黃白游。一生癡絕處，無夢到徽州。”湯顯祖這兩句詩被後世人不斷揣摩，卻不得詩人寫詩時的真正心境，反倒是幾百年後，當宅子活得比人長久大氣時，我們見識到了徽宅的另外一番“金銀氣”。

　　早在2007年5月，黃山市社科聯經過調查發布數據，在黃山市境內有1022個古村落，6079棟古民居，這些古民居目前正在以每年5%的速度遞減。每年遞減5%，到2013年，三成徽宅已經被減掉了。根據能量守恆定律，任何事物都不可能憑空產生或者消失，這些遞減的數字都減去了哪裡？也許在民間發生了能量轉化，轉化的途徑是交易。

　　萬科集團在廣東東莞的棠樾國宅就是一棟徽宅，根據北京大學考古文博學院徐怡濤教授的考證，棠樾老宅原為婺源的古徽州祠堂，為當地最大家族所建。始建於18世紀康熙年間，迄今約300年。本世紀80年代被古董商人汪政清整拆整建，於2008年賣給萬科集團而永久性重新搭建。內裡完整保存了最能體現中國古徽州建築藝術特色的戲台、享堂、祠堂以及主體院落，極具東方韻味。祠堂是徽州村落中最重要的公共建築，也是規格和品質最高的建築，集中體現了徽州建築的文化和藝術特色。在所有現存徽州祠堂建築中，尤以那些內建華麗戲台，用歌舞供奉祖先、教化族人的祠堂最為珍貴。

　　10年前，汪政清入手這套老宅花費不到50萬元，耗時兩年修葺完畢，2008年以350萬元賣給萬科。其後5年時間過去，今天這套棠樾老宅已經價值3000萬元。5年時間價格翻10倍，其中原因又何在呢？

　　買賣標准高

　　在安徽，很多老宅都是直接被宅主人拆除的，一把大鋸一根繩，就可以拆了。好的木頭被賣出去做原料，壞的木頭直接不要。即便如此，那時候他收入的宅子也有百分之十到百分之三十的損壞是無法被修復的，令人惋惜。如今徽宅被被越來越多人關注，當初低價買入徽宅的人自然也令人艷羨不已。

　　興建

　　徽宅與山西老宅和北京四合院的不同點在於——木結構。在徽州，一套房子大多數時候是需要耗費三代人的時間才能住上的，第一代人准備，第二代人建造，第三代人享受。

　　第一代人要做的第一件事兒就是向官府申請土地，之後還有一件至關重要的事——嚴格把控風水。不只是宅子的選址，還有門的朝向，水口的位置。另外，為了使子孫後代都可以享受這所即將建成的大氣祖宅，並為之自豪，需要“榆木梁銀杏門”，挑選堅固防蟲防鼠的樟木、杉木、銀杏等木料。規劃好每一種材料放在哪兒，多少根柱子多少根梁，做多大都是有講究的。

　　汪政清庫裡有一個400年前朝廷二品官的宅子，單單一根橫梁就有13米長1米高，6噸重，足足12000斤。這個宅子是2000年入手的，那時候徽宅已經日漸走俏了，這是他買得最貴也是最後一棟宅子，入手價100萬元。爛了百分之三十，正在緊急修葺中。一根梁需要耗費的心思就已經夠令人撓頭的了，無法想象在400年前勞動力水平不發達狀態下，是如何折騰出一棟大宅的。

　　第二代人開始建設。徽州有古話“千工床，萬功房”。在徽州，兒子結婚，父親送出的最高禮物就是一張雕琢精致的木床，象征著父親寄予的無限期待和祝福。徽宅大體上是木頭做的，分木工和雕刻，這都是看匠人功底的地方。相傳，在建徽宅的時候有一個計量方法，一酒盅木屑換一酒盅銀子，與我們現在黃金換黃花梨是一樣的，可想而知，這些木頭上的傑作當初是主人家以何等的心思在做。到了第三代終於開始享用。

　　粗略統計，在徽州，大的豪宅民居和大戲樓，建造平均耗時60年。祖輩人的心血就是希望房子可以承載他們對子孫後代的美好希望，極盡精雕細琢和堅固之能事，是祖輩留給子孫後代的諄諄教導和永久棲身所。

　　修葺

　　安徽當地濕氣大，山多霧重，而且老宅子大都建在山中盆地，一旦木結構宅子處於無人打理狀態，就很容易爛。單黃山市境內，就有1022個古村落，6079棟古民居，這是2007年的統計數字，數量其實是龐大的，單獨依靠政府的力量一一加以保護，根本就不可能。這個時候，民間組織機構和徽宅擁趸湧現出來，比如安缦酒店集團、萬科、中坤集團、成龍、汪政清等，當然這些老宅子得到保護，是有償的，所以一般歸私有。

　　用了幾百年的老房子，被買入，拆、運到新主人家後的第一件事就是修葺。像幾百年前建房子一樣，修葺房子也是純手工，要由技藝很高的木匠進行操作。修房子很需要時間，每一套房子需要一兩年甚至兩到三年的時間。比如位於北京工人體育場內的頂級徽派民居有璟閣，2003年底動工修復，用了整整一年的時間。

　　單純修舊如舊只是第一步，下一步就是根據宅子即將的屬性進行設計。“設計師換了6個，法國的、加拿大的、中國香港的，大家都是沖著老房子來的，見到老房子都很著迷。卻都拿不出理想的方案，那時候大家都沒經驗。”這是有璟閣的造夢人趙則鳴的原話，他經歷了每一個喜歡徽宅購入徽宅的人都要面臨的一個階段。

　　蘇州工匠朱華明是成龍所購老房子的首席修繕專家，“有一次為了找一根直徑約70厘米的清代早期香樟木雕花，花了整整一年時間”。成龍的9棟老宅子花了朱華明團隊整整7年的時間，數千萬元的修繕費用，遠遠超過當初的收購價。有圈內人指出，從幾十萬到幾百萬元不等的高昂修葺費用，迫使一些投資者買下古建築後由於資金鏈緊張，只能折價轉賣。這也是現階段購入徽宅很不錯的一個途徑。

　　交易

　　根據安徽黟縣有關部門的統計，截至目前，其境內大概有100幢民居被外地人購買。但是絕大部分交易都是私下進行的民間交易。雖然法律對城鎮居民購買農村住房沒有明確規定，但依據《中華人民共和國民法通則》第6條規定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。”國家政策對這一行為有嚴格規定，國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：農村住宅不得向城市居民出售。2004年12月，國務院發布的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

　　盡管國家的規定很多，但仍然阻擋不了古宅交易的發生，也有一些人利用租用的方法修繕並利用老屋，規避了政策風險，比如裝修並使用一幢民居幾十年，在此期間可以自住也可以經營項目，期滿連同裝修返還原房主。還有的將古宅拆開後當作木料來買賣，這樣運到其他城市也方便再次交易。

　　這些徽宅的新主人，不管是擁有一棟還是十幾棟，都為得到這份文化瑰寶而喜悅。買徽宅很有意思，不像是買東西。先看房子，決定買只是一瞬間的事情。先說買，後問價，成龍和汪政清都是這樣的人。

　　2004年，成龍用40萬元買走一座老宅，這套三進的房子是汪政清最早發現的，藻井就有四五個。雕工、木工、規制，均屬上品。占地面積900平方米，每一個廳都很大氣，石頭柱子，花崗巖材質。比起很多國家級保護的老宅都好。只可惜倒了大約15%。當初40萬元的價格，到了現在恐怕已經不止1000萬元了。

　　買賣“金銀價” 

　　不知大家是否記得，最早出現在人們視野中的休寧縣黃村一座被稱為“蔭余堂”的古民居，整體遠“嫁”美國濱海城市塞勒姆，被建於1799年的皮博迪 埃塞克斯博物館收藏，這是深涉西方文化的第一座徽州古民居。外國人喜歡中國建築，尤其對於這種有歷史文化內涵的寶貝，心存敬仰。但是國家法律和輿論壓力，成為一道無法逾越的鴻溝。成龍將古宅轉贈新加坡，都歷經了坎坷。

　　地方有規定，比如安徽就禁止徽派古建築遷往外省。這裡提醒有心的買家，可以考慮購入位於原古徽州現非安徽省轄區的老宅，比如江西、浙江等地的。縱觀購入徽宅後的用途，其實很多樣。大的比如位於杭州的安缦法雲酒店，安缦酒店集團創始人Adrian Zecha一直以來做酒店的宗旨就是在傳統文化基礎上構建自然人文生活享受。為達到這一點由江西搬來一批古宅進行修補重建，融入法雲古村。這家酒店被業界稱贊，獲獎無數。再比如萬科，先後從汪政清手中購入多套徽宅，分布在上海、南京、東莞、鄭州、重慶等多處產業，用作高端會所。

　　幾百年前，在建宅的時候，人們的資本積累速度遠不及現在，但是能夠達到“一酒盅木屑換一酒盅銀子”，足見房子的珍貴。幾百年過去了，徽宅最沒價的時候，就是十幾年前，汪政清、成龍買房子的階段，幾乎是當“垃圾”買回來的。

　　“蔭余堂”、有璟閣陸續出名，古徽宅的市價也水漲船高，可惜為時已晚，原屬地的老房子，老的老，毀的毀，好的都已經被人收入囊中，待價而沽了。2009年，有“姑蘇城外第一宅”之稱的山塘雕花樓被一家民企買走，入價2900萬元。西湖邊上清代建的200平方米的東陽精品古宅，2003年購入價4萬元，現在市場上開價380萬元。

　　在中國徽宅投資領域，汪政清和成龍可以說是風雲人物，汪政清在北京的高碑店就有11座徽宅，他經手過的宅子散落在北京、南京、上海、鄭州、東莞、廣州和重慶等不同城市；成龍更不必說，最近他為新加坡捐獻4座古宅的新聞，將古宅投資這一領域聚焦到大眾眼前，這一事件也反映出國內保護、修葺的不完善。在此提醒諸位同好，徽宅現在是入價貴，修繕也貴的階段，但是升值前景樂觀，如果手中金銀充足，可以考慮入囊。