園林在線9月25日消息：6月18日，蘇州控保建築“安徽會館”進行公開拍租，這是蘇州控制保護建築進入市場化運作後的首次拍租，但結果竟無人應拍。7月12日，“安徽會館”第二次拍租，才由蘇州一家建築設計研究院以每年31萬元拍租3年，用作辦公場所。而計劃拍賣的東山明清控保建築崇本堂、同德堂，也因競拍人氣不足，拍賣一事不得不宣布延期再議。蘇州古建築在探索市場化的道路上頗顯艱辛與苦澀。
   
控保古建是財富也是負擔
   
    擁有2500多年歷史的古城蘇州，古建築不但數量多，而且門類齊全，官署衙門、會館饬店鋪、義莊祠堂、書院藝齋、園林民居、糧倉驿站等等均有所及。現有9座園林列入《世界文化遺產名錄》、500多個各級文物保護單位、260多處控制保護古建築、800多處古構築物，地面文物占江蘇省的1/3，目前80%保存完好。
   
    “控制保護建築”這一概念在1982年由蘇州提出，指一些尚不能評定為文物卻具有保護價值的古宅、古橋、古祠堂、古廟宇、古城牆等。蘇州市吳中區是控制保護古建築的大戶，僅蘇州市第二批公布的60處控制保護古建築中，就占據58席！
   
    “這麼多的古建築，既是財富也是負擔啊！”吳中區文體局副局長楊斌全感慨道。古建築因深厚濃重的文化藝術積澱和精湛高超的建築技藝，而成為吳文化底蘊的重要代表，是筆大財富。但是，保護好這筆大財富的後面卻是一筆巨大的投入。
   
    “先不說古建築中原有居民的安置費用，單就古建築的修繕平均每平方米要花去2000元，每幢古建築小修大概就要花80萬左右。”然而楊斌全的擔憂遠不止如此，他說：“古建築的維護、修繕並不是一次就結束了，它是個持續的過程。今年修好了，過兩年說不定又要修，這些都是錢啊。”
   
    作為江蘇省最集中的古村落群，金庭鎮為了及時搶救瀕臨消亡的古村落，首批修繕了黃家祠堂、禮和堂、鄧家祠堂、明月寺等6處古建築，恢復了土地廟、旗軒、更樓、茶樓等。再加上一些拆遷和環境整治，前期保護整治總共投入了2500萬元。如此巨額投入，金庭鎮已感到力不從心。
   
市場化運作有“三難”
   
    為了動員社會力量保護古建築，蘇州先後出台《蘇州市古建築保護條例》、《蘇州市古建築搶修保護實施細則》，允許和鼓勵海內外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實行產權多元化、搶修保護社會化、運作市場化。
   
    為了將古建築保護市場化運作好，蘇州還開通了“蘇州古建網”，專門提供蘇州古建築信息；出台《蘇州市區古建築搶修貸款貼息和獎勵辦法》，對於社會資金參與古建築保護的進行獎勵。在這個獎勵辦法中，政府的貼息最高可達100萬元人民幣，獎勵金額的最高標准是工程維修總額的10%。
   
    然而，蘇州的種種鼓勵措施似乎並未得到市場的理解，在市場化運作中屢遭冷落：2004年，位於蘇州古城區的古民居“葑湄草堂”曾以5600萬元的價格醞釀上市拍賣，結果卻不了了之；2006年，蘇州最大的單體民國建築朱家園別墅在上海流拍；常熟的“翁同龢故居小南園”因競拍人員匮乏，沒有如期拍賣。所以，這次“安徽會館”的流拍和東山古建的延拍也許就算不上什麼新鮮事。
   
    長期從事古建築保護的楊斌全坦言，控保建築市場化可謂難點多。
   
    一難，古建築產權界定與歸屬復雜不清晰。對於控保建築的定性究竟是文物還是非文物，認識上還在探索；諸如東山、西山古村落，一些古宅的土地性質是農村宅基地，屬集體所有，購買者在交易後很難取得土地使用權證；一些私人古建築產權更為復雜，一幢老宅子有多個產權人。這些都成為古建築市場化運作的“麻煩”因素。
   
    二難，古建築有“誰使用，誰維修”的規定，購買者既是新主人，也是對古建築的保護責任人。面對後續花錢的責任，很多投資者也就望而卻步。同時，對古建築的裝修和使用也有諸多的限制。以剛流拍的安徽會館為例，拍租到的人將擁有安徽會館3年的使用權，拍租後的安徽會館可做一般的會所、茶館和保健場所，但不能從事餐飲娛樂行業，拍租後也不能隨意改建、裝修。
   
    三難，古建築的一些居民遷移安置中的過高要求，也在某種程度上給市場化的操作過程造成許多障礙。
   
    事實上，對於投資者來說，回報率是重要考量。黃先生是蘇州本地人，曾熱衷於古建築的購買。他說，很多古建築都比較偏、舊，不適合居住。在市區的古建築，又不能隨意裝修和經營，因此市場興奮點不多。再說，買一套古建築費用，少則幾百萬，多則上千萬，這些錢買個門面或別墅都夠了。還有，就是怕後續維修費用。
   
“古建築入股”開創先河
   
    在蘇州古建築市場化保護屢屢受挫的探索中，“明月灣”與“陸巷”多元化投資模式成為一抹亮點。一種以“古建築入股”形式讓民資參與保護、經營和收益的模式，開創了國內古村落保護的先河。
   
    明月灣古村內農戶的敦倫堂、禮和堂、裕耕堂等3座老宅按古宅完好率、文物價值等由相關部門進行評估並作價入股，政府以修繕費和公共設施的建設費用入股。考慮到旅游尚處起步階段，為確保農戶利益，金庭鎮政府前期采用租賃的方式——以每月2.5元/平方米實行保底分紅，待贏利後，實行按股分紅的經營機制。
   
    源於南宋的陸巷古村則將分別由政府和民資修復的惠和堂、寶儉堂、懷德堂等5個明清古建築納入古村旅游景點，實行“一票制”收費，投資者將分別按古宅大小、價值的不同等級，參與收益分成。
   
    有關古建築保護專家認為，明月灣和陸巷這種積極調動民資的方法，不僅提高了全民參與保護古建築的意識和熱情，而且也有利於鼓勵其他資金參與古建築保護。目前古建築遭遇市場寒流是古建築探索市場化過程中不可避免的失意階段。然而這樣的探索，畢竟為古建築的保護“踢門求路”。承擔這次東山古建築拍賣的吳中區房管局的徐主任說：“我們要盡力嘗試，畢竟要嘗試才能探索出好的保護方法。我們還將為古建築積累市場人氣，待到時機成熟，古建築還將拍賣。”   
[日期] 2008-9-25   [編輯] 虎眼石