《蘇州市古建築保護條例》出台至今8年，通過出售或租賃來保護古建築的歷程，並不像預先設想的那樣一帆風順。真正成功出售給社會資本的古建築，掰著手指頭也能數得出來：十全街葑湄草堂，馬醫科繡園，王洗馬巷的萬宅，中街路高師巷一座民居，馬大箓巷兩座民居，十全街彭狀元府……加上山塘雕花樓，總數還不到10座。成功租賃給社會資本經營的古建也基本集中於山塘、平江等由政府主導規劃改造的歷史文化街區中。

　　早在2003年，蘇州就出台了自己的地方法規——《蘇州市古建築保護條例》，其中第十五條寫明：鼓勵國內外個人或組織購買或者租用古建築。條例進一步規定私人購買的古建築可以“用作參觀游覽場所和經營活動場所”，但必須要加強古建築的維護、修整。

　　這也是國內首部允許私人購買或租賃古建築的地方法規，當年爭議極大。如今看來，蘇州首開先例，北京、上海、重慶等城市逐漸相繼出台類似規定。

　　大量古建仍難逃“老去”困境

　　當年，蘇州出台這一政策的背景是，蘇州有大量的文保建築、控保建築，占到江蘇省總量的將近一半。然而僅僅把這些古建築保存下來，卻無法阻擋它們在風吹雨淋與社會變遷中受到侵蝕破壞，逐漸老去。

　　“控保建築僅僅保存下來而不去修繕，那不叫保護。”剛剛出版了《蘇州古城控保建築的保護與利用》一書的蘇州科技學院土木工程學院書記周雲表示，蘇州控保建築近250座，其中192座為居民居住的公房，而蘇州市住建局每年可用於維護這192座控保建築的資金只有30萬元。這個數字對古建保護而言杯水車薪，只夠修修老房子漏雨的屋頂。

　　對於蘇州古建築的現狀，一直從事古建記錄保護和營銷的鄭志然可以舉出不少讓他看著心疼的例子。“鈕家巷的潘世恩故居，現在大門口被牛肉拉面店占據了。”“還有潘祖蔭故居，當年潘達於女士將國寶大克鼎和大盂鼎藏在這裡的大廳地下，現在這個大廳卻是招待所。”鄭志然曾經走訪過蘇州絕大多數控保建築，這些古宅普遍面臨一個嚴重的問題，就是群租。七十二家房客的狀況在蘇州外來人口日益增加的背景下更加嚴峻。

　　2006年，位於道前街的狀元洪鈞故居遭遇台風破壞；2009年12月，菉葭巷50號一座控保建築，因為租戶使用電器不當起火，紗帽廳付之一炬……天災人禍在這些年久失修的古建築身上上演。

　　蘇州多了許多優雅的情調去處

　　在民營資本進入了古宅運營的過程中，一些古建築的重生效果是有目共睹的。

　　平江客棧開業於2006年，人們來到這裡，體驗舊時的蘇州生活。走進平江客棧的套房，但見竹簾、雕花隔斷、精致華麗的紅木家具，一切的擺設與布置都是古色古香的，一張雕花大床尤其讓人愛不釋手。

　　這是一座始建於明代的控保建築，望族方家的大宅。和很多古建築一樣，在被改建為酒店之前，這裡處於“七十二家房客“的狀態，一共住著50多戶人家，對建築造成了不小的破壞。直到平江路改造時，這些房客遷出，房子被按照修舊如舊的原則進行修繕。

　　再比如2007年，一位民營企業家出資200萬元，修繕了網師園旁的控保建築圓通寺，並將它改造為圓通美術館。而早在2000年，被稱為山塘雕花樓的山塘街許宅，在一場大火中燒去了大半。在修繕資金匮乏的情況下，一位民營企業家一舉買下雕花樓，並出巨資2000多萬元將之重新修復。到2009年，這位曾經實力雄厚的企業家生意虧損，不得不將雕花樓拍賣，最終由蘇州一家大型建築企業以2900萬元拍得，又出千萬巨資對雕花樓進行了重新裝修，作為企業接待客戶的會所。

　　在鄭志然看來，古建築正是在這樣自由交易的過程中，不斷由資金雄厚的買主接手，並不斷進行修繕與保護。相比起任由控保建築被群租，這個過程與它們在舊時的命運歷程更相似——老宅整體易手，也就意味著這些宅院能在這個過程中找到下一個保護者。

　　讓人望古興歎的四大難題

　　8年只成交不到十套，民資介入古建築保護與經營，為何叫好聲連連卻無人買單？

　　鄭志然說，並不是沒有人想買古宅，而是想買卻買不到。購買控保建築過程比較復雜，首先要與房管部門簽訂意向書；然後由文廣新局文物處確定修繕方案；再到規劃部門進行審批，取得規劃區可證；然後再進行人員搬遷，而這一搬遷，往往兩三年也別想完成。

　　鄭志然總結控保建築買賣有四大難題，一是管理部門多；二是土地出讓金高，高達評估價的44%；三是過戶手續難，這些房子原產權人往往都已經有三代、四代兒孫子女，過戶得所有後代一一簽字，表示放棄產權或者同意轉讓，這個過程極為繁難；而更麻煩的還有搬遷。二房東或者房卡主人要求高額補償都是常見的情況，而由於搬遷補償都是由投資者來出，很多投資者望而卻步。

　　而即使是租賃古建，同樣也面臨種種困境。很多古建築的周邊環境髒亂，交通不便利，而且和購買一樣，搬遷也是大難題。

　　給古建築松綁也得從廉租房著手

　　外來人口的不斷湧入，已經成為控保建築保護最大的威脅。然而，怎麼能讓群租在控保建築中的外來租戶們搬離出來，讓老房子松口氣呢？周雲認為，保護古建築是個系統工程，出路還得靠廉租房建設。

　　就像在上世紀90年代，給古城松綁的是東園西區的建設，很多在古城區住慣了的人們，終於搬到了新區、園區、滄浪平江金阊新城，開始新的生活，蘇州城長大了。

　　周雲提出建議，要讓古城區得到第二次松動，應該在周邊的新城等地建設廉租房，讓住在古城區老公房裡的困難住戶們搬出來，也讓源源不斷湧入古城的外來人口有個更好的出口，他們的居住環境改善了，古城區的老房子也輕松了。

　　而古宅搬遷，與一般的拆遷不同的是，這裡還居住著很多古宅的原所有者，他們已經在這裡住了三代、四代，甚至更久，他們是歷史與文化的見證者。“我們在搬遷過程中，必須對居住者進行甄別，遷出七十二家房客，留下原住者。”因為只有有人居住的建築才有故事，才是活著的建築。