已成為“成都名片”的寬窄巷子，或許對於昆明老街改造，也具有參考價值

    “寬窄巷子之所以能夠成功，就是把文化的傳承、建築的保護、商業的開發、旅游的運營協調得較好，把歷史街區的唯一性和不可復制性的獨特文化優勢充分凸顯，並用於商業化業態的對接上。”

    ——寬窄巷子工程總策劃、知名城市戰略專家楊健鷹

    相對於昆明老街的“9年難產”，成都寬窄巷子的改頭換面，一直被譽為歷史文化街區與現代商業對接的成功樣本。

    寬窄巷子從一個年久失修、幾乎被人遺忘的“城市孤本”，經過成都市花費5億元保護性改造後，已成為“老成都底片，新都市客廳”，“最成都”的代言。

    寬窄巷子從2003年起步到如今風靡國內外，如何做到拿捏有度，對昆明老街或者其他項目的開發都有著借鑒作用。

    發掘：“最後的老成都”浮出水面

    昆明老街：位於昆明最好的商業地塊南屏街北面，一直以來，昆明老街匯集了整個昆明的歷史記憶。

    寬窄巷子：直到2003年寬窄巷子改造之前，由於不處於成都典型意義上的市中心，10個成都人中只有1個知道這兩條巷子，去過的人就更少了。

    1月15日晚的成都，寒風凜冽，從長順上街穿過竹林布陣的廣場，寬巷子的人氣就撲面而來。巷子裡，華燈初上，走著的，坐著的，聊著的，沒有南方城市的匆匆行色，沒有北方城市的喧鬧豪氣。行走在巷子的青石路上，仿若時光穿梭，遙想秦時兵戈鐵馬如何在這天府之地演繹，旗人四合院落胡同在南方生根繁榮。

    寬窄巷子，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道組成。這裡曾經是秦朝滅蜀後供平民和商賈居住的少城，曾是清王朝八旗官兵居住的滿城，也被認為是北方胡同在南方的孤本。

    只不過，這個孤本在2003年之前都沒人發現它的價值。由於多年的城市改造和居民置換，從上世紀50年代開始，巷子裡開始住進大量居民，變身為一個個大雜院，又由大雜院變成高樓。與之相伴隨的是，在全國城市化大發展中，和寬窄巷子類似的歷史街區被一點一點蠶食。直到有一天，人們突然發現，少城裡僅剩了西南端這兩條半巷子，寬巷子、窄巷子以及半條井巷子。

    就連居住在成都70余年的詩人流沙河都感歎：“多虧了當時寬窄巷子處於少城的南端，是最不好的地段，也不在交通干線上，是被之前城市建設遺忘的角落。”

    “寬窄巷子是最後的老成都”——這一發現讓寬窄巷子浮出水面。2003年，將其作為歷史文化保護區的改造開始進行，寬窄巷子這一名詞也逐漸進入公眾視野。

    爭議：動手術or保守治療

    昆明老街：保護直線范圍核心區內的部分建築，沒有歷史風貌，已是危房，按理需拆除重建，但又與規劃條例有沖突，拆遷進展非常緩慢。

    寬窄巷子：政府大力支持，表示進行修繕完全可行，但在實施保護性改造中，不光是把它當成單一的房地產開發項目來做。

    歷史文化保護區改造的困難是——就連一根毛細血管也會被人們關注。

    寬窄巷子自然也是如此，從2003年拆遷開始，主拆還是主留的爭議聲便沒有間斷。

    相關媒體記載中，2004年3月，龍應台應邀來成都“問城”，第一站就選擇了寬窄巷子，因為聽說這片僅存的老區面臨何去何從的抉擇。與市長對話直言“失去成都”之後，她又給游覽中結識的寬巷子居民宋仲文寫了一封信：“希望寬、窄兩巷子能保持原汁原味，不要拆遷，你繼續吟詩飲茶，過快樂的日子……”

    “龍應台那種‘玻璃盒子’式的保護，我覺得是不負責任的。”當時負責開發該項目的少城公司工程總監徐軍曾這樣對記者說，“因為這樣破敗的庭院，對於居民來說也是相當痛苦的。我們當時的考察中，有一個院子居然擠進12戶人家，私搭亂建、排水不暢、電線隨意接拉都是隱患。”而在居民的口中，“隔壁打個屁都聽得見。”也是這類大雜院的尴尬之處。

    這樣的爭議一直延續，並在2005年達到頂點。這時的寬窄巷子也出現了最為成都、最戲劇性的場景：路邊就是如火如荼的工地，一群搞文學和藝術的人仍日夜在寬窄巷子裡喝茶飲酒。

    “這個巷子是成都歷史沒錯，但憑什麼這麼好的巷子，一碗茶只能賣2元，而不是20元？”楊健鷹在他的工作室內激昂地向記者表述他的態度，仿佛發生在9年前的事情原地再現，“2003年3月，我去實地考察，走到如今星巴克的院子裡，腳剛一踏進去，就陷進一個坑裡。仔細一看發現，由木頭鋪墊的門檻內裡，已經被白蟻蠶食，最嚴重的有些實木大門的一半都空了。”

    什麼叫破壞？楊健鷹將看到的寬窄巷子比喻成“一個將要死的人，必須進行大手術才能救活。”而手術的前提是，要破壞皮膚、骨骼，最終才能做成。“那劃開皮膚算不算破壞？”

    “在它能保的地方保護，該做手術的地方做手術，讓新的肌體成長起來，這是最重要的。”楊健鷹說，“當然，首先對於開發商來講，他也需要很高的境界和責任感，對這個產品必須有更深刻的認識。其次則是政府要有戰略眼光和戰略決心，因為一個舊城改造裡牽涉的面太多，絕不是一個開發商能完成的。”

    成都市委、市政府作出了決議：寬窄巷子進行一定的修繕是完全可行的，但是在實施保護性改造中，絕對不能把它當成單一的房地產開發項目來做。

    成都前車之鑒不是沒有，老城牆拆了，皇城拆了，寬窄巷子不能重蹈覆轍。

    商家沒特色 再有錢也擠不進“巷子”

    “城市孤本”營銷策略讓商家排隊進駐；在這裡，經營回報只是基礎

    說服星巴克的理由只有一個，這個片區是孤本，是成都的城市名片，當時的45個院落(建設初期)每個都是一張名片，星巴克難道不想擁有？而且從文化的再發展上思考，星巴克為什麼不能結合東方文化，進入寬窄巷子也將星巴克變成了成都的星巴克。

    協議在二次談判之後就定了下來，星巴克將店鋪開進了當時人流量並不多的寬窄巷子，而房間內的陳設，也顛覆了普通星巴克咖啡店內，只有簡易式長方形、圓形的咖啡桌或者座椅的習慣，而將其置換成老成都人喝茶的小方桌。

    這些都沒有妨礙寬窄巷子內的星巴克店成為其集團生意最好的門店之一。

    寬窄巷子的改造，從一開始便萦繞著法規限制、拆遷、保留重建比例、建築風格、商戶定位等繁瑣而尖銳的難題。最終，所有難題迎刃而解。現在，108畝的街區，45個院落，每個院都是孤本，都是名片，而這一點，就是招商最好的本錢。

    拆遷

    昆明老街：9年間，《物權法》出台，騰遷成本巨升，五華、盤龍區劃調整，百畝土地政策“落空”等等因素，使得拆遷困難重重。

    寬窄巷子：老建築已不能滿足現代人的高要求，曾有住戶用很俗氣的話來講：“隔壁打個屁都聽得見。”如何進行對接式修正，該保護的保護，該調整的調整，並有利於未來產業的進入？都需要反復思考和衡量。
    釘子戶也是一種風景

    在少城公司一間會議室裡，擺放著寬窄巷子歷史文化街區保護性改造的設計模型。模型中，寬窄巷子將保留的建築標識為青灰色，把將拆除重新修建區域的建築標識為白色。指著設計模型，徐軍介紹，房屋和古跡是否屬保護范圍，我們劃分的標准大致是以建國前後這個時間作為依據。經過仔細測算，該區域內屬於建國前的老建築占整個片區的比例不到50%，而將保留的老建築，又占這50%裡的85%左右。這樣算下來，整個寬窄巷子歷史文化保護街區，屬於保護范圍的老建築占整個片區建築的40%左右。
    在具體的實施過程中，少城公司將片區內的房屋和歷史遺存共分成6類，其中，屬於保護范圍的有三類：第一類是有歷史內涵、信息建築保存較好的老建築，這類基本不動，這部分建築在整個片區中所占比例大約是15%；第二類是有一定損害的古建築，這部分的比例占整個片區的16%-20%，這部分老建築將視具體情況進行修繕；第三類是損害較大的古建築，這部分建築在以前經過多次維修和改造，年代很難界定其是屬於建國前還是建國後，這部分的比例在7%-8%，對於這部分建築，要把住戶自己改造的、住戶自己加上去的東西去掉，按照建築最初的樣子進行復原。“經久失修的院落，大部分要完全意義上的‘落架重修’，替換腐朽的承重木料，屋頂和四壁增加隱蔽的保溫節能材料，市政管線入戶。”楊健鷹說，“但對於非結構性部件，盡量采用原有的，比如大門，門墩、乃至川西特色的夯土牆，有的甚至用玻璃罩罩起來保護。”
    另一個特例是停車場的改造。當初在寬窄巷子下修建地下停車場，“許多老專家就明確反對，害怕損壞文物。”楊健鷹說，我就帶著他們去看拴馬樁，“古人都知道拴馬，現代人怎能沒有停車場？沒有停車場，寬窄巷子必死無疑。”
    即使這樣繁復的改造流程，也沒能打動所有住戶的心。

    成都市委、市政府非常支持此次改造，但2004年南京發生拆遷自焚慘劇後，“強制拆遷”被禁止，其後《歷史文化名城保護規范》進一步規范了歷史街區改造程序，使得開發商與居民之間的協商期更加延長。

    “直到最後，900戶動遷范圍居民還剩100多戶沒搬走。”楊健鷹說，這部分分為三類人：有錢人、機關單位的人及部分真正有感情的住戶。我們的對策則認為，他們的存在也是這些精致商鋪之外的一種補充，一種老成都市井文化的再現。

    這種看似“沒有辦法的辦法”，為寬窄巷子賺得不少海外人氣。老外們時常會停在不起眼的磚瓦小鋪內歇腳，酸辣粉、抄手等四川小吃讓他們新鮮不已，這還不包括懸吊在屋梁上的一串串香腸和臘肉。而店鋪老板們，也開始經歷了將一碗普通面條從2元賣到15元的歡樂時光。

    店鋪對面，翻修一新的高檔餐飲店做的是精品私廚，消費動辄上千，依舊有無數人在裡面把酒言歡，這種“貴賤同台”奇妙地聚集在寬巷子裡。

    營銷

    昆明老街：正義坊是購物中心，不過我覺得在這一塊需要做很大的提升；二三期做市井商貿，珠寶玉器，花鳥魚蟲；我們還想嘗試將錢王街重點打造成國際的、體驗化的區域，成為一個看點，當然，原汁原味的東西一定會保留。

    寬窄巷子：108畝的規模，45個院落，每個院落都是一個孤本，都是一張名片。城市文化名片的打造，最大的優勢就是你的唯一性和不可復制性。一定要有一個概念，就是要讓人認識到你是唯一的，這一點你不能變，這一點也是招商最好的本錢。

    星巴克的顛覆案例

    窄巷子22號呈小洋樓狀的院子是星巴克咖啡。

    這個有著雙尾美人魚商標的國外知名品牌，在當時遭遇了國內最負盛名的旅游景點故宮的冷遇。

    “當‘請星巴克從故宮裡出去’的新聞報道出來之後，我就給寬窄巷子相關負責人打電話，提議一定要把星巴克引入寬窄巷子。”楊健鷹說，“那時正值2006年年初，寬窄巷子的名氣還沒有那麼大。”

    得到的答案肯定不盡如人意。“星巴克壓根沒看上這個小巷子。”楊健鷹坦言，“我們當時也知道，對於像星巴克此類的國外上市連鎖公司，選址開店並非對他招招手，給點租金優惠人家就會過來。他們要測算人流量，看這個區位是否處於消費人群的聚居地。”

    而說服星巴克的理由只有一個，這個片區是孤本，是成都的城市名片，當時的45個院落(建設初期)每個都是一張名片，星巴克難道不想擁有？而且從文化的再發展上思考，星巴克為什麼不能結合東方文化，進入寬窄巷子也將星巴克變成了成都的星巴克。

    協議在二次談判之後就定了下來，星巴克將店鋪開進了當時人流量並不多的寬窄巷子，而房間內的陳設，也顛覆了普通星巴克咖啡店內，只有簡易式長方形、圓形的咖啡桌或者座椅的習慣，而將其置換成老成都人喝茶的小方桌。

    這些都沒有妨礙寬窄巷子內的星巴克店成為其集團生意最好的門店之一。

    進退有度的不妥協

    2007年，成都文旅集團接手寬窄巷子，負責最後開街運營(編者注：此前負責改造的少城建設公司現在是文旅集團下面的一個子公司，但2007年還不是文旅集團旗下。文旅集團嚴格意義上是2007年的3月成立的，並將少城公司納入旗下，成為少城公司的大股東)。運營團隊一直認為寬窄巷子基礎客群：“院落式的，有文人情結的；少城的清幽所在；成都閒生活、慢生活的縮影，梧桐樹下喝茶、瞌睡、打牌、聊天、攝影。”這些都是寬窄巷子的氣場所在。

    因此，寬窄巷子運營團隊從打造之初就確定了“選出36個核心院落，通過36個院落稀缺性做出品牌和品質，再推廣到其他宅院的招商中”的打造模式。“當初的36個院落，是36個孤本。”楊健鷹說，“考量下，我們規定任何一家餐飲都不能重復，裝修風格也不能重復。此外，這些院落也並非價高者得，我們還要看商家有無特色，另外，商家是否具有商業操作經驗也納入了考察的范圍。”

    名人效應也被考慮進來。在寬窄巷子中，翟永明的新“白夜”，石光華的“上席”，李亞偉的“香積廚”都是亮點。但在最初，文旅集團的相關負責人仍提出，“文化名人雖是亮點，但在實際操作中，僅有文化外表、沒有商業理念是不夠的。所以我們刻意控制了這部分商戶比例。”

    對於諸位名人天馬行空的再改造設想，文旅集團也毫不妥協。據媒體報道，“石光華想要在院子裡做幾個包間，想換一堵老牆，被勒令停止，而李亞偉拆了屋子中間的一根柱子，被罰2萬元。”

    寬窄巷子除了氣場不變之外，唯一統一的是很多院落外都立著一塊石制牌子，上面寫著每個院落的歷史變遷。就像這些牌子一樣，在整個寬窄巷子的改造中，歷史及文化的傳統如何在現代人的生活、與現代產業相結合的思考貫徹始終。

    經營回報僅是基礎條件

    文旅集團董事長尹建華2008年接受媒體采訪時說：“每個院子當時大概每平方米120元至150元/天的價位。不算高，春熙路當時的價格在700元至1500元/天。”

    “事實上這樣的老院落實際經營面積極其有限。”楊健鷹說，“如果扣除大量的過道、走廊燈，可以展示和利用的空間就更少了。100平米院落甚至只有40多平米的可經營面積。”

    前來咨詢的企業都問到同一個問題：“後續是否會回報不足，難以經營。”這也是寬窄巷子打造團隊反復解說的話題。

    歷史文化街區最大的優勢就是唯一性和不可復制性。對寬窄巷子來說，36個院落就是36張名片。“例如，在餐飲業中我只需要引進4家，而這個產業可能有4000家。當我只有4家能進入的時候，就變成了4000家來擠4家名額，而不是我到處去拉人、去找人。而是他們排隊來找你。”

    最終，在寬窄巷子的整體招商中，經營回報僅被看作寬窄巷子招商中的基礎條件，而品牌回報和社會活動回報成為破解這個困局的關鍵。寬窄巷子項目一位負責人說，經營回報有一個高限，而寬窄巷子最重要的就是品牌形象回報，上千年的老城，上百年的老建築裡，這裡是有品位感、品質感的，在這裡做生意的人不是奸商，而是一些很有品質的人。在這裡大家不是爾虞我詐，而是共同“煮酒論劍”。另一方面，由於歷史文化街區的唯一性，商家身份就變了。“老建築老房子是百年的，商家進來品位也就出脫出來了。這樣一來，即使是大型連鎖餐飲，寬窄巷子店就可以作為總部，商家的利潤和經營回報可以通過其他地區的分店得以實現。”

    除此，寬窄巷子還著力塑造一個社會活動場。在寬窄巷子的主題定位中，除了老成都底片，另外一個重要定位是“新都市會客廳”，與這個定位對應商業形式就是新會館商業。上述人士認為，在寬窄巷子除了經營生意外，在這樣的氛圍中，也是一個社會活動場，在這裡可以認識達官貴人、商業巨子、金融巨頭，“當你的各種社會關系都會在這裡面得到更大聯絡的時候，可能今天在這裡賣小菜並沒有賣到多少錢，但是你簽訂了一份合同，甚至能拿下來一片土地，這都是回報。”寬窄巷子的一切，楊健鷹用了一個形象的比喻：“正如一個姑娘自己妝都沒有化好，怎麼做新娘？怎麼去贏得高品質男人的注意？在這個過程中，你要認識你的優勢在哪裡——這是你的底蘊。此外，作為新娘要明白哪些新郎可以選擇？哪些新郎是可以去爭取的——這是你的營銷方案。”

    當然，在現代社會，要打動的“新郎”何止是商家，還包括政府。