引子     昨晚，看電視晚間新聞報道，蘇州市委一把手蔣宏坤書記視察蘇州古城區歷史街區，提出保護蘇州古城要把“死保”變為“活保”，把保護和利用相結合，保護古建築和整治環境相結合，動用政府力量和社會力量相結合，看後甚感欣慰。這是新任市委一把手來蘇後繼批示桃花塢文化街區和虎丘旅游景區整治保護之後，把保護蘇州古城重點轉向保護古建築的重要舉措。     我作為一名生於斯長於斯的蘇州人，是蘇州的一方水土浸潤了我，幾十年來和古建築耳濡目染，情深意切。當幼年時的老宅在城市建設中和其他許多老宅被一起夷為平地時，糾結的心情久久難以平復。在當代人急功近利心理驅使下，人們在高舉現代文明大旗的同時，往往以犧牲幾千年的傳統文化為代價，這失去的不僅僅是一處處遮風避雨的舊宅，而是城市的歷史積澱和傳統文化精神！      今天，終於聽到市委一把手關於古建築保護的明確指示了，借此東風，把我近年來關於蘇州古建築保護研究形成的十條建議上網，以此拋磚引玉，讓更多的市民來關注和參與古建築的保護。 序     蘇州古建築是中國民族建築中的瑰寶，也是構成這座歷史文化名城的重要物質基因。在這些古建築上記載著3000年吳文化的許多關於政治、經濟、文化、宗教、藝術的記憶，是蘇州古城一筆十分寶貴的財富。在今天舉國上下推行城市化進程和開放性城市的大背景中，要保護、傳承、研究蘇州古建築，並為當今社會經濟和城市發展服務，是我們這一代人的歷史責任。     蘇州古建築保護自從2003年市政府出台關於鼓勵民間力量參與古建築保護，走市場化運作的相關一系列地方性法律、法規，開始也引起過社會一陣轟動，但七、八年來真正意義上在蘇州市區進行市場化運作得到保護的還不到七、八處古宅。在古城區250處中成交的比例僅占3%左右，就是這七、八處古宅也運作地步履艱難。究其原因，目前蘇州古建築保護主要還存在著“政府主導缺位、原居民搬遷難、土地出讓金過高、產權交易手續復雜”等這四大瓶頸，嚴重束縛了蘇州古建築保護市場化運作的良性發展。     在蘇州這座歷史文化名城，也是文物保護單位和古建築擁有大市。目前市級以上文物保護單位擁有150多處，市級控保建築248處，還有眾多未列入控保、文保名錄的歷史傳統建築近百萬平方米。     古建築保護是一項復雜的系統工程，也是一項綜合的社會工程，還是一項精細的管理工程。僅靠一個部門，或一項市場化運作的舉措是難以擔當其重任的。故必須做到多方面的綜合配套，建立起一個強有力的保護體系，這就是： 政府主導，全面規劃； 機構運作，完善法規； 加大投入，地價優惠； 民資參與，人口控制； 社會動員，綜合治理。     一、蘇州古建築保護要“以政府為主導”     在蘇州這座歷史文化名城，既是文化大市，也是文物古建大市。目前在古城區的古建築擁有量將達100萬平方米，大部分是市房管局直管公房。由於長期以來的公房管理體制，使這些古建築散為民居，成為了大雜院，而房管部門的租金收入根本無法承擔維修任務。近年來大量農民工進城，而市區不少居民買了新商品房，就將使用權房轉租給外來民工，更加重了這些古建築的損壞和滅失。而推行古建築保護市場化運作以來，民間資本要投資古建築保護，要從立項、申報維修方案、規劃審批、動遷、補繳土地出讓金、產權過戶等一系列前期手續，涉及發改委、住建局、文物局、規劃局、國土局、稅務局等眾多部門管理，靠民間力量根本難以完成和協調，而外地一些歷史文化名城的古建築保護都是在政府主導下進行的。故建議蘇州市古建築保護必須成立由市長或分管市長領導下的古城保護委員會，或古建築保護工作委員會，把蘇州的古建築保護作為一項政府工程來抓，才能抓出實效。從2003年至今的七、八年市場化運作的實踐，收效甚微，就說明了“以政府為主導”的必要性和重要性。     二、調查摸底、全面規劃、分階段實施     蘇州古城區的古建築面廣量大，還有許多在第三次文物普查中新發現的地面文物及未列入文保、控保的歷史傳統建築。（清末、民國時期成體制的）約100余萬平方米，它們構成了蘇州古城的風貌。而現在許多古建築仍處於“控而不保”的狀態。連省級、市級文保單位的狀元府，現在也成了外來民工的居住地，得不到恢復性修復，對於面廣量大的古建築，當然要全面啟動是有難度的，可以在摸清家底的前提下，根據財力和古宅的危險程度，分輕重緩急，制定規劃，分階段實施，在制度規劃中，還可以根據局部古建築的不同情況，研究提升它的功能定位，把保護和利用結合起來，和其周邊規劃定位結合起來，和周邊環境整治結合起來，如歷史街區的古建築，根據其不同的地理位置，有的可以考慮辦商務會所，有的為商務客棧，有的是創意文化沙龍，有的則考慮居住等等。     三、機構運作，成立專業化公司     有了市一級的古建築保護工作委員會，具體操作還必須成立由國有資本作為主體的古建築保護投資經營公司。來從事古建築的前期調查、申報立項、編制方案、動遷、投資、乃至經營，也可以是一級投資（從前期立項到完成動遷，然後招標，拍賣給投資商從事維修和經營），也可以繼續從事二級維修和經營。總之是由其完成“以政府為主導”的應該完成的工作。     四、使用權房制定地方法規，租賃制度需要改革     在目前蘇州古建築保護運行中，投資商碰到最大的瓶頸是原居民搬遷難。其原因一是這些古建築大部分國有直管公房，由房管局和原居民簽訂租賃合同，發放房卡作為使用憑證。幾十年來，這種使用權房制度已成為了一種福利，可以繼承，也可以買賣，即使原居民買了商品房搬出古建築，但其房卡絕不會退還房管局。他們或者賣掉，或者轉租給外來民工，而房管局也不能任意收回。而一旦動遷，不管其是否居住，仍要求高額的補償。其二是前些年國家動遷政策的不確定性，對古建築的搬遷不能列入政府項目，增加了動遷工作的難度。三是一部分居民在市場經濟中心理失衡，誰要動遷他（她），就漫天要價。前不久市區兩處古建築動遷，遇到了一戶60㎡使用權房，居民要求補償3套安置房，一戶100㎡使用權房居民要求補償300萬的案例。充分反映了部分居民的心理狀態，極大的增加了投資商的成本。高額的補償要求往往使投資商進退兩難。    筆者去天津參觀原末代皇帝溥儀在天津的“行宮”——靜園，修復後辦的展覽館，在2005年前也是個大雜院，住了45戶居民。由天津市房管局成立歷史建築修復經營公司，先是制定地方性法規，然後動員搬遷，僅用一年時間，就全部騰清。值得借鑒。    蘇州的使用權房制度已延用幾十年，在房改中沒有得到改變，現在已成了古建築保護的攔路虎。應該依據蘇州具體情況，制定地方性法規，對本人不居住的，實行有償回購。同時要參照最新的拆遷條例，對文物古建可作為國家項目實施，對協商不成的，可遞送司法機關裁定。從而為蘇州古建築保護提供一套法律依據。     五、多方籌措資金，加大保護資金投入     蘇州古城擁有如此眾多的年久失修的古建築，而政府投入的維修資金卻嚴重不足。在“十一五”期間，蘇州市古建築領導小組組長閻立市長和房管部門簽訂了古建築維修計劃，要搶修100處古建築，但房管局可以列入財政支出的維修資金每年僅2000萬元左右，而分配到文物局用於文保單位維修資金每年僅200萬左右。完全是“杯水車薪”。故房管部門對控保建築維修只能是“搶危加固”，每平方米維修造價僅500元左右，根本無法對古建築進行恢復原貌性維修及搬遷原居民，而低廉的維修造價，有時甚至還破壞了古建築原來的歷史信息和藝術痕跡。 要真正保護好蘇州古建築，必須要逐步搬遷原居民（如該古宅只能適合居住，可適當疏松一部分居民，保留一部分，改善居住條件）、進行恢復原貌性修復，政府只要先期投入一部分啟動資金2——3億，逐步搬遷、維修、滾動式發展，修復好的則可出售。在資金籌措上還可以和基金公司、信托投資公司聯系，多渠道籌措。     六、調整土地出讓金標准，努力降低古建築保護成本。     在現行古建築保護市場化運作中，投資商的主要成本除了搬遷原居民外，還有一項主要成本是支付給政府高昂的土地出讓金。這一規定是我國實行土地“招、拍、掛”後參照執行的，市區古建築占地按評估價需繳納40%的土地出讓金和4%的契稅，合計44%。而七、八年前，市區房價才3000元／㎡，土地評估價1000元／㎡，按44%，則需繳納440元／㎡，而七、八年後，市區房價飙升，土地評估價已達1萬多元／㎡，古建築還是按44%繳納土地出讓金，絕對值提高了十倍，約占了全部投資的三分之一，嚴重制約了民間資本參與古建築保護。而筆者了解到，在北京首都這樣的高房價一線城市，四合院每平方價格在7~8萬元。而在轉換過程中的土地出讓金才繳納每平方米1500元左右（2009年）。蘇州古建築保護過程中按現行評估價標准繳納如此高昂的土地出讓金，很大程度上制約了古建築保護的良性流轉。建議重新制定繳納標准，並根據用途緩繳或免繳，或在首次修復中緩繳，落實到終端使用客戶時按合理標准繳納。     七、在以政府主導前提下，積極鼓勵社會力量參與      蘇州是一塊風水寶地，蘇州古建築有其深厚的文化底蘊和藝術特色，特別是蘇州庭園聞名中外。隨著社會經濟的發展和對精神文化生活的回歸，越來越多的成功人士、商家、社團對古建築情有獨鐘，他們或作會所，發展文化創意產業，或居住。但他們希望政府相關部門或專業機構把前期的搬遷工作完成後再投資介入。在這裡，政府主導下的專業公司就應擔當起這項工作、統一把前面該完成的工作做完，再推向社會。這就是實行“政府為主導”和“市場化運作”相結合，而不是像目前的兩者脫鉤。     八、古城古建築保護，要從總量上控制外來人口流入。     在當前快速發展的城市化進程中，古城區人口迅速膨脹是個不爭的事實，前兩年有個官方統計數字是每年28%的增長率，造成了古城區交通、居住、醫療、就學矛盾突出，等城市病，這也是不爭的事實。在上世紀九十年代，蘇州古城區曾有人口控制規劃，將居住人口控制在30萬。經過之後的工廠退二進三，到古城區外開發住宅小區，一度使古城區人口有所疏松。但進入2000年後，隨著城市化進程的全面展開，以及戶籍制度的改革，古城區人口又迅速增加，而大量騰空的古建築正好成了外來民工廉價的居住經營場所，有的是服務行業集體群租，有的沿街開店，賣小吃、收廢品，把農村的不文明生活習慣帶到了城市，帶進了古建築，因農民工不當使用造成的火災時有發生。而對於這種現象政府幾乎沒有一個主管部門能夠解決。而每年的外來人口增長率有增無減，要真正保護好古建築，保護好蘇州古城，對外來人口的總量控制是一個十分重要的舉措。否則房屋即使維修好，使用超負荷或使用不當，仍然達不到保護目的。 按照國際慣例，當城市人口增長率超過5%——10%時，就有必要建立新的城市從而進行人口疏導。而筆者曾和社科院相關專家探討有關我國城市化進程中發生的新矛盾時，他指出：國家原來提出的是提高城鎮化率，而並非城市化率，而現在不知為何誤傳為城市化率，有關方面還在為城市化率提高速度勝於歐美而自豪。而對於大、中城市因急劇增長的人口而並未制定相應的應對措施，而對於一座歷史文化名城，蘇州古城來說，如何從總量上控制、疏松外來人口流入也是古城保護、古建築保護的重中之重。     九、社會動員，市民參與     蘇州古建築是蘇州古城寶貴的文化資本，也是全體市民的共同財富。根據國內一些歷史文化名城實施對古建築保護的先進經驗，除了政府重視外，還需發動市民共同參與。對一些歷史街區和古建築保護項目首先是作為政府項目，然後通過媒體、通過街道、社區一起宣傳，有的還推選群眾代表一起參與工作，使各項工作進展做到公平、公開。這樣在動遷工作中會減少很多對立情緒，同時也全面提高了市民對於古建築保護和古城保護意識。     十、綜合治理 把保護古建築和整治環境風貌結合起來。     蘇州古建築大都集中在小巷深處，交通不是十分順暢，而且不少街巷因外來民工集居而環境較差。即使是圍牆內的古建築修復了，但由於外環境及交通問題還是不能發揮其應有的作用。故蘇州古建築進行修復原貌性的維修保護，建議政府要在保護方案中結合交通、街巷環境整治、基礎設施完善、區域居住人口控制、以及修復後的長效管理，這涉及到政府相關各部門的共同參與，相互協調配合，各司其職，並在實施中不斷研究新問題，判定新對策，切切實實使蘇州古建築保護創出一條新路子來。     以上這十個方面相輔相成，可以作為一個蘇州古建築保護的系統工程。