世聯地產的一份報告認為，房地產政策的殺手锏是“緊資金”，而“緊資金”會通過回收流動性、減少開發貸款、控制外資流入和信托、加息提升融資成本等多管齊下。        民生銀行一位市場總監告訴《中國建設報·中國住房》記者，目前新增開發貸款根本沒有額度，銀行只能拖延發放大客戶貸款，而新增客戶的開發貸款只能暫停。        貨幣環境非常態的緊縮，讓去年集中買地、大肆擴張的開發商多少有點措手不及。國金證券分析師表示，公司債、上市公司海外融資、房地產信托等正在成為很多房地產企業融資的方式。 北京正略鈞策咨詢顧問魏慶則告訴記者，除此之外，地產PE（股權私募基金）正在迅速發展，開始進入主流融資渠道隊列。 資金來源預警        數據顯示，一季度，房地產開發企業本年資金來源19268億元，同比增長18.6%。其中，國內貸款3837億元，同比微幅增長4.4%；自籌資金、其他資金(定金及預收款、個人按揭貸款)增長顯著，增幅分別為27.2%和18.7%。       “自籌資金增幅大大超過銀行貸款，應該引起商業銀行警惕。”中國人民銀行南京分行副行長李文森對媒體表示，兩者的反差顯示，房地產企業已在大量使用自有資金。在房屋銷售低迷的情況下，部分融資能力不強、應對市場能力弱的房地產企業資金鏈可能會出現緊張，引發貸款安全風險，其後期走勢值得關注。        就銀行貸款而言，融資成本也在提高，部分銀行開始大幅提高貸款利率上浮幅度。對重點客戶盡可能提高貸款利率，總行級優質高端客戶，貸款利率不能低於同期基准利率；分行級重點客戶在基准利率基礎上上浮10%；一般客戶則上浮15%~20%。        香港一位投資人士透露，均為商業銀行總行級客戶公司的萬科、金地等品牌房企，今年以來新增貸款成本也都有提高。        而一位不願提及姓名的銀行界人士也告訴記者，現在銀行完全嚴格執行國家相關政策，不放松貸款發放額度，言語之間流露出房企輕易向銀行貸款的時代似乎已經結束了。 魏慶則稱，即使是委托貸款，目前對於房企來說，也幾乎沒有獲取的可能性。而眼下房企較多選擇的就是海外發債、信托融資與地產PE。 海外發債忙        貸款趨緊，對高度依賴直接融資的房地產業是個嚴重的打擊，不少開發商開始將目光投向海外。數據顯示，今年以來內地房企海外融資的力度加強。據不完全統計，2011年以來內地房企通過海外發行高息債券等方式融資頻繁，達到700多億元新高，其中最高利率達13.5%。        4月11日，方興地產公告稱，擬發行5億美元10年期保優先票據，利息6.75%。3月31日，龍湖地產公司與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發行2016年到期的7.5億美元有限票據訂立購買協議，所得款項將用於為現有及新增物業項目提供資金來源。        上述公司還不是付出最高代價融資的。一季度開發商的海外融資利率大多在10%以上。        其中，華南城1月通過優先票據方式融資2.5億美元，融資利率高達13.5%；盛高置地4月4日通過發行優先票據融資2億美元，利率也達13.5%。        值得一提的是，前述投資人士曾告訴記者，由於海外融資隱性費用高，實際利率已達14%甚至更高。        此外，多數在香港發債融資的房企，同時也是為了能償還之前的可轉換股債券。在標普信用分析師符蓓看來，為了贖回舊債而采取發新債的融資方式，在境外資本市場非常普遍。        但這種循環債方式在多輪宏觀調控下面臨風險。         4月11日，標普向中資房地產開發商提出風險警告，認為其近期激進的大規模發債行為將削弱企業的信用狀況。今年以來，標普已將9家房企債券(非投資級)的評級由穩定下調至負面，比去年年底新增了4家，認為這4家用激進的債務融資來支持企業擴張。他們分別是世茂地產、恆盛地產、佳兆業和人和商業。其余5家維持負面評級的開發商為：上海證大、綠城中國、沿海綠色家園、花樣年和碧桂園。        標普研究認為，由於房地產銷售和利潤率的削弱幅度超過預期，這些發債人的財務狀況將面臨挑戰。信托融資盛行近段時間以來，關於房地產信托業務將出新規的消息不斷。5月3日，銀監會再次否認了出台房地產信托新規的計劃。        據用益信托公開數據顯示，今年截至4月28日，全國共發行156款房地產信托產品，總規模超過337億元。普益財富4月27日發布的監測信息也顯示，全國僅3月份房地產信托發行數量就為45款，比2月的27款幾乎翻了一倍；而3月在房地產領域擬募集的資金也超過了90億元。        “房地產信托成本比貸款高很多，很多企業通過信托融資，直接原因就是從銀行貸不到款。”中信銀行一位客戶經理如是說。         以嘉凱城為例，今年以來，先後四次進行信托融資，若3月份申請的信托融資案通過，其今年通過信托融資募集的資金將達到19億元，以此保證旗下項目的正常運轉並提升公司的資金實力。        至於利率，嘉凱城則從不透露。不過，成都金房集團表示，金房通過信托融資的成本是15%左右，而成都很多房企最近辦的信托，成本可能還要更高一些。        以成都為例，梳理2011年以來中鐵信托發行的房地產信托項目，不到半年時間裡，成都本地房地產項目通過信托融資的項目多達10多個，占了整個信托計劃的近1/3。如中信廣場、世茂股份，青蒲發展，陽光100都有專門的房地產信托融資。        據了解，成都房地產信托融資方式主要為股權類和貸款類，中信廣場和藍光錦繡城采用股權信托的方式，通過增資擴股完成信托計劃，其余大部分為貸款類。以藍光錦繡城為例，錦繡城通過信托融資1.8億元。根據投資額度，購買信托的投資者預期收益分別為7.5%到8.8%不等。而中信廣場利用信托融資2億元，今年4月推出，購買信托的個人投資者預期收益上漲到8.5%~10.5%，這也部分反映了融資成本的提高。         一位銀行內部人士透露，去年夏天，開發商信托融資的利率在20%左右，現在肯定要比去年高很多。       但魏慶表示，這幾天房地產信托收緊趨勢也非常明顯，尤其是目前信托融資門檻的提高，將許多中小房企拒之門外。 私募基金漸熱       “調控影響下，房企資金鏈普遍吃緊，信貸、信托融資已受到限制，各種地產金融創新主要是緩解房企的資金壓力。REITs（房地產投資信托基金）制度設計和私募基金是創新的主要形式。今後，很多房企將走這條路。”榮盛泰發（北京）投資基金管理有限公司合伙人兼董事總經理章華認為，基金模式很可能成為未來房地產企業資金的重要來源。        而魏慶則表示，近段時間來，PE已經漸漸成為房地產企業主流的融資手段，尤其是這種模式本身也獲得了很大的發展。        據介紹，不少品牌房企已經開始組建自己的地產基金。       4月6日，金地集團宣布與瑞銀合作發起的房地產基金第一期首次募集已完成，共募集1.2億美元，這是中國內地第一個由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金，五家投資者分別來自歐洲、中東和亞洲。該基金計劃投資國內住宅開發項目。        3月17日，中國海外發布公告，稱將與工銀國際投資管理公司成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金，以投資中國房地產市場及項目。中海高層曾表示，成立房地產基金是中海未來的重點工作之一，首期房地產基金的規模估計達5億~8億美元，將以私募基金形式經營，主要用於投資中海地產集團的住宅物業。        此外，上海復地等多家公司都表示了對房地產私募基金的意向。        據一位香港投資人士透露，其目前正在組織二三線小型私募基金與房地產企業結合，既能讓基金找到收益，也能為房企緩解資金燃眉之急。       “雖然再融資或銀行貸款有所收緊，但房企仍有方法得到資金，現在資金的水池還是比較滿的，總有口子可以流到房地產。”一位金融人士笑稱，即使目前日子最不好過的中小企業也可以選擇與大型企業合作，只不過得放低姿態，暫且出讓話語權，畢竟生存下來才是最重要的。